L’exercice en groupe étant aujourd’hui quasiment incontournable, le local abritant le cabinet infirmier sera bien souvent loué par plusieurs IDEL, qui en partageront les frais. Cette situation suppose alors de bien choisir le bail qui sera signé.

Les différents types de baux

Les infirmiers libéraux peuvent principalement opter pour deux types de baux :

Le bail commercial

Le bail commercial, appelé communément ” bail 3 – 6 – 9″. L’appellation « 3 – 6 – 9 » provient de la durée du bail commercial, d’une durée de 9 ans, et qui ne peut être dénoncé que tous les 3 ans. Le locataire est donc engagé, à compter de la signature, pour une durée minimum de … ans. Quand bien même il quitterait les locaux, il demeure alors tenu de payer au bailleur le montant total des loyers à courir jusqu’à la fin des 3 ans, le tout en une seule fois.

D’autre part, les conditions de dénonce du bail sont très strictes, et suppose un scrupuleux respect des délais. Ainsi, si le bail n’est pas rompu 6 mois au moins avant l’échéance triennale, il n’est plus possible de le rompre avant la fin des 3 années suivantes.

Exemple : L’IDEL conclut un bail commercial le 1er janvier 2019. La première période triennale expire le 1er janvier 2022 et elle demeurera donc engagée jusqu’à cette date (donc payer les loyers).

Le bail professionnel

Le bail professionnel est moins rigide pour le ou les locataires, en ce qu’il leur permet de le résilier à tout moment, à la seule condition de respecter un préavis de 6 mois. En revanche, le bailleur ne peut rompre le bail avant 6 ans, ce qui reste protecteur pour le locataire.

Il est également possible de n’opter pour aucun de ces deux statuts spécifiques, en rédigeant son propre bail dit « de droit commun », lequel devra alors seulement répondre aux dispositions générales des articles 1713 et suivants du Code Civil, ce qui, dans certaines hypothèses, se présente comme la meilleure solution.

Une fois choisi le type de bail, il convient de définir qui en sera le signataire.

Le choix de la colocation

Les IDEL peuvent faire le choix de tous signer en nom propre le même bail, devenant ainsi colocataires de leur local professionnel.

Cette solution a l’avantage de sécuriser chaque infirmier, qui ne pourra être « mis à la porte » par un ou ses collègues puisqu’il bénéficiera d’un droit d’occupation personnel, et pourra donc, même en cas de conflit, continuer à utiliser le cabinet.

Inversement, si vous ne souhaitez plus travailler avec l’un des infirmiers du cabinet, il vous faudra prévoir très clairement la question du bail et d’une éventuelle clause de non-concurrence dans votre contrat d’exercice, au risque de devoir continuer à cohabiter.

La colocation présente néanmoins un inconvénient de taille, à savoir la solidarité entre les locataires. La solidarité implique que le défaut de paiement du loyer et charges par un ou plusieurs des colocataires engage le ou les locataires restants. Ainsi si votre ou vos collègues cessent de payer le loyer, le bailleur pourra recouvrer les loyers de retards et les indemnités directement et en totalité sur vous !

La constitution d’une société, seule titulaire du bail de votre cabinet infirmier

Les membres du cabinet peuvent également choisir de créer une société, laquelle signera le bail. C’est alors la société qui en sera titulaire, et les infirmiers tiendront leur droit d’occupation de leur qualité d’associé (c’est-à-dire du fait de posséder des parts de la société).

Plusieurs formes de société peuvent être constituées : SELARL, SCP, SCM…

Cette solution a l’avantage de sécuriser les infirmiers sur l’occupation du cabinet, sans pour autant les enfermer dans une solidarité financière.

Pour autant, toute société ne peut pas conclure n’importe quel type de bail.

En particulier, dans une décision du 10 mars 2011 la Cour d’Appel de Versailles a décidé qu’une SCM ne pouvait signer un bail professionnel, celle-ci n’ayant pas d’activité professionnelle (car étant seulement une société de partage de frais mais n’exerçant pas d’activité professionnelle propre).

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est donc important de bien choisir le type de bail, et la forme sous laquelle il sera conclu. Le cabinet BOLZAN, spécialisé dans le droit de la santé, vous assiste et vous conseille dans le choix et la rédaction du bail de votre local professionnel.